短期・長期譲渡所得とは
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5年以下や5年を超える期間保有した不動産や土地を売却した場合に生じる所得
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短期譲渡所得・長期譲渡所得は課税対象となる
- 譲渡所得から経費控除をして計算する
短期譲渡所得・長期譲渡所得とは、購入した不動産や土地を一定期間保有した後に売却した際に生じる所得のことです。投資物件や土地を売却する際には、この短期譲渡所得・長期譲渡所得の概念を理解しておくことが重要です。以下では、短期譲渡所得・長期譲渡所得がどのように計算されるかについて解説します。
短期譲渡所得・長期譲渡所得とは
時期によって異なる税制を理解しよう
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Point 01
短期譲渡所得とは譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のものをいいます。税額＝課税短期譲渡所得金額×30％（住民税9％）
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Point 02
長期譲渡所得とは譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるものをいいます。税額＝課税長期譲渡所得金額×15％（住民税5％）
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Point 03
重要なポイント売却時期によって短期と長期の違いが生じ、税率や控除額が異なります。税制の変化を把握し、最適な売却時期を考えましょう。
例えば、A さんがあるマンションを購入したのは 2010 年で、2015 年に売却したとします。この場合、売却によって得られる所得は長期譲渡所得となります。一方、B さんが同じようにマンションを購入したのは 2019 年で、2020 年に売却したとします。この場合、B さんの売却による所得は短期譲渡所得となります。
長期譲渡所得と短期譲渡所得では税率が異なり、長期譲渡所得の方が税率が低く設定されています。そのため、売却計画を立てる際にはどちらの所得になるかを考慮することが重要です。長期譲渡所得の方が税負担が軽くなるため、所有期間を考慮して売却のタイミングを計画することで、節税効果を得ることが可能です。
次に、長期譲渡所得の計算では、特別控除や損失の取扱いも考慮する必要があります。特別控除は、長期譲渡所得を軽減するための措置であり、たとえば住宅取得等特別控除や配当所得控除などが該当します。一方、損失が発生した場合は、その損失を繰越控除することで長期譲渡所得の税額を軽減することが可能です。
長期譲渡所得の計算は複雑な場合が多く、正確な計算を行うためには税務の専門知識が必要となります。税金の節約や利益最大化を図るためには、適切な計算方法を理解し、効果的に活用することが重要です。
短期譲渡所得の計算方法
具体的な計算方法を説明します。まず、短期売却で得た売却益は、取得費用から差し引いて計算します。取得費用には、購入時の価格や仲介手数料、リフォーム費用などが含まれます。売却時の売却価格から取得費用を差し引いた金額が売却益となります。
次に、この売却益に対して所得税が課されます。短期売却の場合、最大税率がかかることが特徴です。所得税額は、売却益に適用される税率を乗じて計算されます。適用される税率は、売却益の金額によって異なるため、注意が必要です。
短期譲渡所得の計算方法を理解し、税金の取り扱いについて把握することで、スムーズな売却手続きが行えます。さらに、特定の条件を満たす場合には、特別控除や課税対象外の可能性もあるため、詳細を確認することが重要です。
「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」について
3,000万円特別控除
マイホーム（居住用財産）を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。
3,000万円特別控除
マイホーム（居住用財産）を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。
特例を活用するには要件があります。
〇長期譲渡所得または短期譲渡所得のどちらに該当する場合でも、一定のものについては課税譲渡所得金額を計算するうえで最高3,000万円が控除されます。
譲渡所得ー特別控除額＝課税譲渡所得金額
譲渡所得とは？⇒譲渡価格ー(取得費＋譲渡費用)
※取得費：売却した土地や建物を購入した代金や仲介手数料などの合計額です。
※譲渡費用：ご売却時に支払った仲介手数料や測量・解体費用などの合計額です。
長期譲渡所得とは？⇒土地や建物をご売却した年の1月1日現在で、所有期間が5年を超える場合(所得税：15% 住民税：5％)
短期譲渡所得とは？⇒土地や建物をご売却した年の1月1日現在で、所有期間が5年以下の場合(所得税：30% 住民税：9％)
長期譲渡所得・短期譲渡所得の所得税＋住民税が掛かる税金となります。(20%～39％) その課税対象となる金額を抑えるための制度が3,000万円特別控除の特例となります。
3,000万円特別控除についての要件とはなにか？
要件について知っておこう
3,000万円特別控除についての要件とはなにか？
要件について知っておこう
特別控除についての要件
特別控除についての要件
①自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
（注）住んでいた家屋または住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件すべてに当てはまることが必要です。
1.その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
2.家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
②売った年の前年および前々年にこの特例（「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除きます。）またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
③売った年、その前年および前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。
④売った家屋や敷地等について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
⑤災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
⑥売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。
※特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
※（特定増改築等）住宅借入金等特別控除または認定住宅新築等特別税額控除については、入居した年、その前年または前々年に、このマイホームを売ったときの特例の適用を受けた場合には、その適用を受けることはできません。
また、入居した年の翌年から3年目までのいずれかの年中に、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の対象となる資産以外の資産を譲渡し、この特例の適用を受ける場合にも、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の適用を受けることはできません。
【適用除外について】
マイホームを売ったときの特例は、次のような家屋には適用されません。
①この特例の適用を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
②居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
③別荘などのように主として趣味、娯楽または保養のために所有する家屋
詳しくは国税庁のホームページ「No.3302 マイホームを売ったときの特例」をご確認下さい。
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